来源：瀚海数据研究院
导读：据北京市住建委统计数据显示，2025年北京二手房总网签193700套，其中住宅网签173338套,同比2024年下降0.95%。新房总网签104237套，其中住宅网签39972套，同比2024年下降20.65%。
2025年，全国重点监测37城法拍房挂牌55.08万套，同比上涨3.72%；排名前三依次是重庆120849套、成都64804套、昆明24214套。北京方面，2025年挂牌10786套，缓拍1932套，有效开拍8854套。成交房源2814套，其中住宅类成交2194套。
2025年共计成交2814套，同比上涨1.37%，成交房源中一拍1429套，二拍1228套， 三拍/变卖157套。成交总金额211.66亿元，总参拍人数12891人，套均参拍4.5人，平均成交折扣7.7折。
具体市场表现形势如下：
一、北京二手房、拍卖房均价走势分析
2025年，北京拍卖房住宅平均成交单价除12月份外都在4万以上，二手房住宅平均成交单价在5-6万之间，拍卖住宅成交折扣来看，5月、8月、12月低于7.5折成交。
二、北京市拍卖房成交情况分析
1、
2025年，北京拍卖房成交总金额211.66亿元，成交总金额同比下降14.88%，成交总面积80.16万平米，同比下降2.90%，成交房源总市值289.09亿元，为购房者节省释放77.43亿元购房款。
2、
2025年，北京拍卖房挂牌房源10786套，缓拍1932套，有效开拍8854套。成交房源2814套，成交率32%（此数据已减去撤拍套数），成交房源中住宅类成交2194套。
3、
2025年，北京市拍卖房总参拍人数12891人，套均参拍人数4.5人。全年来看四季度套均参拍人数较少，是全年的捡漏窗口期。
三、2025年北京市拍卖房各区域分析
1、
2025年，北京市拍卖住宅所有区域折扣都在6-9折之间，是非常健康的状态。其中，朝阳、海淀、密云、平谷、顺义5个区域在8折以上；西城、丰台、通州、昌平4个区域在7折以上。
2、
2025年，朝阳区以成交总价1051834.14万元，成交面积256308.96平方米，成为双项第一名；海淀区以成交总价264837.76万元，成为总价第二名；通州区以成交面积121728.48平方米，成为面积第二名。
3、
2025年，海淀区有效上拍530套，成交223套，成交率42.08%，排名第一；朝阳区有效上拍1809套，成交722套，成交率39.91%，排名第二；海淀区、西城区、丰台区紧随其后，共同位列前五。
4、
2025年，北京市拍卖房各城区热度排名中，城六区排在前六名！海淀、丰台套均超过5人参拍；朝阳、石景山、东城、西城、通州、大兴、昌平、密云共计8个区，套均报名人数在4人以上；其余郊区也都有成交，竞争相对城区较小。
四、2025年拍卖房成交数据分析
2025年，北京拍卖市场共计成交拍卖房2814套，其中一拍成交1429套，占比50.78%，超过一半。折扣方面，7-8折成交房源1052套，占比37.38%；8-9折成交790套。从区域分布来看，朝阳区占27%，成交722套。从房源用途分析，普通住宅占据68.44%；成交房源中，总价300万以下的刚需房源成交量1334套；面积90㎡以下的房源有1161套。
五、2025年北京拍卖市场TOP房源
2025年，在参拍房源中（注意：所取数据维度为住宅类），热度最高的标的为朝阳倚林佳园，共有44人参与竞拍；昌平果岭小镇是2025年溢价率最高的标的，成交较起拍溢价率295.63%；朝阳九章别墅标的成交折扣最低，仅市场价4.3折成交，同社区另一标的以8384万差价成为2025年差价最大标的；朝阳远洋LAVIE以14287万成最高成交价；房山羊耳峪北里以29万成2025年最低成交价。
六、2026年1月北京拍卖市场概览
截至目前，1月份有效待拍760套，环比下降12.44%，同比上涨19.12%，挂牌总价98.50亿元，挂牌房源总市值134.42亿元，平均起拍折扣7.7折。待拍房源中，一拍房源513套，二拍191套，三拍/变卖56套。
具体表现形式如下：
待拍房源中，住宅、别墅类共计521套，挂牌总价22.88亿元，挂牌总市值28.89亿元，挂牌总面积70.61万平米。其中，朝阳76套、丰台67套、通州59套，待拍房源量依次位列前三名。
政策方面，上半年，央行等三部门降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，期限利率同步调整。5.20央行降息，1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点。8月，北京五环外取消限购套数，五环外京籍不限制购房套数、非京籍2年以上社保不限制套数；年底北京再次调整住房限购政策，多子女家庭在京购房进一步得到优化。
展望2026年，作为“十五五”规划的开局之年，也是稳地产的关键一年。预计更多有利于稳定房地产市场的增量政策将加速落地，从而促进合理住房需求的释放。
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