法拍房案例（虚假租约）

　　买卖不破租赁并不能代表所有的法拍房租约问题，有一部分法拍房的租约存在自身的问题，需要竞拍人自己有法律知识去分辨。深圳的别墅虚假租约案子就是个典型。

　　深圳的一套4000多万的别墅，被竞拍，但是案外人出示了一份长达15年的租约，这个租约是来自一个公司，他们在法院抵押这个别墅之前就签了租赁合同，时间长，每月租金一万多。这种情况是不是就没法解决了呢？

　　事实上，根据法院的深入调查，发现这个所谓的15年租约虽然是在别墅抵押前签订的，按理说买卖不破租赁，但是他们这个租赁合同没有登记备案，而且既然签了合同，但是奇怪的是这个房子长期没有人租住，拖欠了很久的物业费。一个月的租金也与正常的一个月15万的租金不符合。法院认为这并不是一个真实的租赁合同。

　　这个案例也是一个典型的虚假租约的例子，其实关于法拍房常见的长期虚假租约合同，有一些比较常见的标准，法院也基本按照这些标准来鉴别虚假租赁合同。

　　第一：合同签订的时间，倒签问题

　　法院针对倒签问题是可以通过司法笔迹鉴定出来合同的真实性。有一些被执行人并不愿意自己的房子最终被拍卖成交，就伪造了这个虚假的租赁合同，法院一旦鉴定出来字迹是同一时间伪造的，被执行人是要受到处罚的。

　　第二：各种理由提出，以避免被拍卖

　　被执行人对法院拍卖自己的房子提出意见，认为自己的房子的租赁合同是在被法院抵押之前签订的。这个就是买卖不破租赁的坑。但是事实上，法院也是会查租金的去向，既然是之前很早就签订了合同，那租金支付的证明能否有，如果在银行也查不出来，或者在工商局查的租赁合同备案，是晚于法院抵押之间的，基本就可以认定租赁合同是无效的。前后都是矛盾的。被执行人并没有充足的证据事实能证明自己的合同是真实的。

　　第三：常见的长期霸王租赁合同，甚至有合同长达20年

　　这种案例曾经就有报道过。为什么说这种合同存在虚假，因为有的被执行人提交这种合同，就是为了阻碍法院清退房子，达到拍卖的目的。也为了长期占有房子的租金受益。如果面对这种被执行人的招数，法院经过调查，发现所谓的长期合同并不存在，是处罚非常严厉的。

　　第四：不同的合同内容拼凑

　　这种情况也经常有，需要仔细的辨认，签名落款时间等信息不一样。为了阻碍房子最终拍卖成交，进行各种伎俩招数。

　　法拍房被法院执行拍卖，，面对这种租赁合同的问题，法院如果鉴定出问题，合同的真实性不存在，就很容易破除买卖租赁的问题。所以执行起来也不是解决不了的问题。

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