夏丹：房地产置业依然坚挺 房价还在上涨

　　腾讯财经《灼见》特约作者 夏丹（交通银行(601328,股吧)金融研究中心资深研究员）

　　一、房地产置业依然坚挺，源于新开工和土地购置高增长

　　1-8月份，全国房地产开发置业76519亿元，同比增长10.1%。地产置业增速仍处于高位，累计增速较上月仅有0.1个百分点的小幅回落，是由于新开工面积和土地购置面积依旧高增长。前8月房屋新开工面积133293万平方米，增长15.9%；房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%；土地成交价款8177亿元，增长23.7%。新开工面积、土地购置面积和土地成交价款同比增幅均较上期继续扩大。尤其近三个月，土地成交面积显著超出往年同期水平，这将使后续一段时间新开工面积增速维持较高水平，支撑开发置业保有韧劲。同时，土地成交量价缺口在缩小，土地溢价率趋于走低，是开发企业补库存区域下沉的体现。但向下布局需谨慎，三四线城市未来仍面临较大的项目利润率压力。

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　　图1：开发企业单月土地购置面积（万平方米）

　　二、商品房成交面积增速走弱，但房价仍在上涨

　　1-8月份，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4.0%，增速比1-7月份回落0.2个百分点；销售额89396亿元，增长14.5%，增速提高0.1个百分点。销售面积增速有所放缓，其中东部、东北地区同比下降，中部和西部地区增速回落；销售额增速略有提高，主要来自东部地区销售额增速的提高，中部、西部、东北地区销售额增速均在回落，是三四线城市棚改货币化安置和去库存政策逐渐退出的反映。三四线成交温和下行将使商品房销售情况逐步走弱，全年增速呈现前高后低的态势。

图2：商品房销售面积和销售额及增速（万平方米、亿元；%）

　　销售面积和销售额增速的反向变动表明房价仍在持续上涨。8月70个大中城市新建商品住宅价格指数平均环比上涨1.49%，同比上涨8.02%，涨幅分别扩大0.28个百分点和1.41个百分点。其中，三线城市表现抢眼：环比领涨，住宅均价较上月提高1.7%；同比增幅扩大最快，增速较上月提高1.57个百分点。在坚决调控房价政策之下，热点城市是重点“盯防对象”，但三四线中也不乏受溢出效应影响热度上升较快的城市。由于大部分三四线城市并未限购限贷，必要时不排除会采取收紧措施。

图3：70个大中城市新房价格环比(左)和同比(右)（%）

　　三、房企到位资金边际改善，主要依靠自筹和预收款

　　1-8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金34959亿元，增长11.2%；定金及预收款35447亿元，增长15.1%；个人按揭贷款15605亿元，下降1.0%。到位资金边际改善，累计增速继续回升。其中主要依靠开发企业自筹资金，以及商品房销售带来的定金及预收款，而来自商业银行的开发贷款和按揭贷款持续同比负增。

图4：开发企业各项到位资金同比增速（%） 

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