对不起，刚需客，房价还得涨！

　　2018伊始，一个个楼市大新闻，炸窝一样的出现，让人在焦虑中躁动不安。

　　兰州郊区撤销限购变限售，南京放宽人才落户购房政策，厦门实行差别化调控，满足首套刚需、支持改善需求，被认为是调控政策放松的信号。

　　调控到底松绑了没?房价还能不能涨了?这年头，只要牵扯到房子这件事儿，别说90后了，就是60后，也没办法盘着串儿，“佛性”起来。

　　今年的楼市怎么走，实在是令人好奇的一件事。（买便宜法拍房  就上北京东方瀚海）。

　　去年年初的时候，有人总结过一份24家券商机构对2017年中国楼市的预测，总结出了6条共识和4条争议。

　　一年过去了，这些预测的结果也出来了，6条共识4条命中：

　　▷2017年房地产市场主题是调整;

　　▷调控政策短期内不会变化;

　　▷朋友圈关于房企并购的爆文要多了;

　　▷房企大转型，说不定也要喊“匠人精神”了。

　　另外2条命中了一半：

　　▷买房的人变少;

　　▷整体房价可能微跌。

　　2017年楼市的一大特点是“冰火”分化，一二线城市冰封熄火，三四线城市崛起，这也让年初机构普遍估计2017年楼市交易量下跌、房价微跌的预测落空了一半：在一线和二线核心城市命中，而在三四线城市则落空。（买便宜法拍房）。

　　除了6条预测之外，还有4项争议，结果也出来了：

　　▷区域分化，一线城市房价还买得起吗?(一线城市的购买力暂时被冻结)

　　▷地王是否会偃旗息鼓，土地财政是否有所改观?(地王的数量大幅下降)

　　▷3年小周期还有没有效?(3年小周期要出现变化，但变化的方式还存在继续的争议)

　　▷美国加息对中国房地产影响大不大?(事实证明，影响并不大)

　　这些研报虽然不能说面面俱到，也出现了一部分预测失误的地方，但总体上对当年度楼市趋势的把握还是挺到位的。（买便宜法拍房  就上北京东方瀚海）。

　　1、共识篇

　　25家研究机构都对2018年房产走势进行了预测，包括政策、成交量、房价、红利等几大方面。

　　总体

　　2018，房地产市场主题：新起点

　　25份“房地产行业2018年置业策略”报告的主题如下表，其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。

　　它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断，房地产市场正在迈入一个新的阶段：

　　▷在调控政策上，平稳推进的长效机制有序地推进，因城施策继续维持;

　　▷在城市分化上，是2017年火热的三四线城市行情回落，一二线城市则可能迎来一波小行情;

　　▷在行业竞争上，则是马太效应，企业与企业之间的差距拉大，强者越强。

　　政策

　　房住不炒，差异调控主线不变

　　2017年房地产市场的调控有两大主题：因城施策和长效机制，在2018年会继续延续下去。

　　这一轮调控中，核心城市的调控力度已达到史上最严，限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举，收紧的空间有限。不收紧的同时，也不代表可能会放松，因为租售并举的长效机制正在成为新的思路，有可能，一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情不可持续太久，改变现状、采取普遍严厉政策的可能性也不大。

　　再细分一些，相比于限购、限贷，限售对房产投机的针对性更强，也更适用于区域分化地市场，2018年以及未来的数年，限售城市数量会扩围。

　　成交

　　三四线熄火，一二线重新上路

　　上一年度预测时，大家都觉得，2017年成交量肯定下跌，而且幅度不会小，结果一二线的交易是冰封了，但三四线城市增长很快，前11个月下来，总成交面积还是增长了7.9%

　　2018年的楼市成交量的主要观点还是“唱衰”，在券商机构们看来，2017年刺激是不可持续的。

　　比如国泰君安认为，三四线城市2017年的火爆，是经由拆迁(棚改货币化安置)的一次性刺激，属于“透支需求，延缓供应”的一次性刺激，短期内能推动房价和销量的上涨，但长期看，由于缺乏产业和人口支撑的情况下，棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外，三四线购房人群的价格敏感度高，房价上涨后，需求也在一定程度上被抑制。

　　相反，一二线城市需求已经打压了一年多，需求储备较为充分，可能在2018得到释放。

　　房价

　　不要指望太多，降不下来

　　2018年，关于房价的预测，券商机构们则一致认为，在全国范围内将有上涨，但幅度不会大。

　　在全国范围的普遍微涨之中，不同区域和城市同样会和销量一样，出现价格上的细微分化，比如长江证券认为一线城市涨1%，二线和三线城市涨5%，四线城市涨1%。

　　红利

　　租房者越来越多，长租公寓井喷

　　一二线城市房价高，存量房不断增多，加上租售并举长效机制的政策导向，意味着这些城市的租赁市场空间很大。

　　关于租赁房的政策文件，光全国性的，仅从2015年11月开始，国务院、国家税务总局、住建部(包括联合其他8个部门)发布的就有6项;地方性的，一二线城市更是一个接一个地出台政策。

　　内容集中起来讲，就是一点，加快租赁市场发展：

　　▷在供给上，增加租赁用地供给、鼓励房地产转型;

　　▷在金融上，给存量物业提供模式探索(比如房地产信托置业基金REITs)的税收等优惠，盘活存量资产;

　　▷在法律上，在需求端，立法推进租售同权。

　　从2018年开始，在未来几年，长租公寓市场将迎来井喷，一方面租房的人越来越多，另一方面，各方机构争相进入长租公寓，企业数量也将快速增长。

　　2、争议篇

　　25家机构对2018年房地产市场预测也存在不少争议，包括周期、存量和土地三大方面。

　　周期

　　是周期时间拉长，还是地区分化

　　中国楼市素有小周期之论，逆周期就是中国楼市最好的置业方式。

　　去年关于“3年小周期还有没有效”的命题，各大机构就有不同的声音，今年的论点更加明确了，争议在于变化的方向，是纵向的、横向的、还是纵横双向的，这也意味着房地产不同的置业方式。

　　◈周期拉长派：华创证券的观点认为，房产置业时间节点需要变化。

　　◈周期分化派：兴业证券认为，买房的区域选择，需要变化。

　　◈两者兼有派：方正证券认为，周期既拉长了，又分化了，这就导致中国楼市空前复杂了。

　　◈保持原状派：国泰君安认为，底部将于2018年下半年形成，二线城市率先复苏。而招商证券则认为，2季度到3季度是这一轮楼市的底部，一二三四线依次触底。

　　存量

　　是否正进入二手房时代

　　东方证券认为，从美国、香港等发达经济体的经验看，随着城市化发展，二手房交易量将超过新房，存量时代就到来了。

　　去年前十个月，北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城已经进入存量房时代。一线城市尤为明显，特别是北京，二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。

　　但也有不同的意见，比如中信证券认为，相比于美国、香港，中国更像日本，相当长的时间内(如二三十年之内)，不会出现“存量占大头”的局面。尤其考虑到“房子是用来住的，不是用来炒的”，政策也将致力于控制而不是提高房屋流通率。

　　土地

　　地王减少，土地财政是否转向

　　我们在以前的一篇文章中分析过近几年的土地市场，2014-2016年，房价大涨，房价涨得越快的城市，土地卖得越狠。

　　2017年下半年，土地市场出现了史无前例的现象：一边是房地产市场热销，一遍是土地市场保持理性。这是否意味着土地财政出现转向，则有争议。

　　比如华泰证券认为，房地产税整体稳步推进，进度可能会超过预期，这有助于替代地方政府减少的财政收入。某种程度上，这意味着土地财政的可持续性又在存疑。

　　更多的机构则认为土地市场的理性在于土地市场规则的变化，设置了竞拍的门槛，但不限制数量，令小企业参与的难度增加，变相减少了恶性的价格竞争。而土地财政本身，在短期不可替代。

　　当然了，我们可以预见的是，2018年出现地王的频率，依然不会太高。