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1500万年薪，任泽平谈买房？
活动来源：瀚海拍卖 | 发布时间：2017-12-14
近日，一封“1500万年薪”的人事任命通知刷爆了朋友圈，让身为“网红”的任泽平再火了一把。
随后，任泽平稍早之前一篇访谈也火爆刷屏，谈话中他在分享理财心得时建议。
1、大部分对于房地产理解的观点都是错的
任泽平表示，他宏观研究了十年房地产，觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数，甚至大部分流行的观点都是错的。为什么很多人对房地产看错呢？
第一，不了解房地产政策。比如，很多人讲房地产市场的时候，谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的，市场起码是要有供求的对吧？分析的逻辑框架就错了，还在那分析什么。所以，那么多人过去十多年不停在看空，结果涨成这样，所以说你首先要了解政策。
2、判断房价，记住一句话就够了
房地产怎么去判断？任泽平认为，概括一句话叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。
1）房地产是大家讨论最多的话题，讨论多了有时候发现，把简单的问题复杂化了，房地产我们追踪了这么多年，大家记住一句话就够了，"长期看人口、中期看土地、短期看金融"。
2）长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的最终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有置业价值长期来说。短期炒一把，后来会跌得很惨。
3）什么地方房价会涨？人流入的，库存低的城市。什么地方房价涨不动？库存高的，人口流出的城市。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。
4）房地产永远是一个区域市场。房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。
从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的。
这些基本的制度包括土地制度、户籍制度、税收制度、市场制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。
土地和户籍有很大关系，世界其他国家发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段，城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈。
中国没有，因为土地制度决定了农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来。
第二个是土地政策。在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。其实开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。
要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。
3、未来中国人往哪里流动？
任泽平指出，研究了十几个经济体，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。
在此前10月份报告中，任泽平指出，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显：
在东部地区，北上广深津等大城市将继续呈现大量人口净迁入，尤其京津冀地区和粤港澳大湾区；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓，甚至停滞，这样的城市置业不动产需谨慎；中西部地区，像重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心的城市，人口也在快速增长。
由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。
海通证券姜超团队也认为，近年来，人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。人口迁移实际上相当于一次用脚投票的选择。从国际经验来看，城市化进程中，人口都是持续向大都市圈集聚。
人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚，驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活，具体而言包括工作、收入、环境、社会资源等等，在这些方面大城市无疑具有明显的优势。
在被问到“海外资产配置做不做？怎么看海外市场时？”时，任泽平表示，“我本人绝不配置海外市场”：
为什么呢？因为我一直觉得最好的置业机会就在中国，14亿人市场，过去一年百分之十几，现在也有6到7，名义GDP今年有11。这么大的市场，这么高的成长，在中国你都挣不到钱、你都找不到置业机会，你还到国外去？人家都来我们这寻找中国的机会，和中国市场一起成长。我们跑到他那个地方人口老龄化一年增长2%，有什么意思？我觉得最好的置业机会就在中国，我对中国的经济改革转型前景我坚定看好。
中国的GDP二季度的时候6.9%，三季度变成了6.8%，为什么少了零点一个点，就是因为房地产贡献度下降少的0.1%。
房地产对GDP的贡献度从二季度的0.5个百分点变成了三季度的0.4，到四季度估计得降到0.2个点，如果别的补不上，四季度GDP增长可能也就是6.6%的样子，因为房地产掉下来了。
这份“红头文件”由恒大集团主席许家印亲自签发，知名经济分析师任泽平月薪125万元入职恒大集团，担任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。
随后，任泽平稍早之前一篇访谈也火爆刷屏，谈话中他在分享理财心得时建议。
问：2018年如果按照五类大资产（股市房市债市汇市商品），建议做什么呢？
任：那很简单，16、17年炒股票，18、19年买房。16、17年一定炒有基本面的股票；18、19年买人口流入地方的房子。
1、大部分对于房地产理解的观点都是错的
任泽平表示，他宏观研究了十年房地产，觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数，甚至大部分流行的观点都是错的。为什么很多人对房地产看错呢？
第一，不了解房地产政策。比如，很多人讲房地产市场的时候，谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的，市场起码是要有供求的对吧？分析的逻辑框架就错了，还在那分析什么。所以，那么多人过去十多年不停在看空，结果涨成这样，所以说你首先要了解政策。
第二，试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲“中国要人口老龄化了，所以房价涨不动了”。老龄化这个话题讲了多少年了，房价还是无畏无惧地上涨。
2、判断房价，记住一句话就够了
房地产怎么去判断？任泽平认为，概括一句话叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。
1）房地产是大家讨论最多的话题，讨论多了有时候发现，把简单的问题复杂化了，房地产我们追踪了这么多年，大家记住一句话就够了，"长期看人口、中期看土地、短期看金融"。
2）长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的最终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有置业价值长期来说。短期炒一把，后来会跌得很惨。
3）什么地方房价会涨？人流入的，库存低的城市。什么地方房价涨不动？库存高的，人口流出的城市。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。
4）房地产永远是一个区域市场。房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。
从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的。
这些基本的制度包括土地制度、户籍制度、税收制度、市场制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。
土地和户籍有很大关系，世界其他国家发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段，城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈。
中国没有，因为土地制度决定了农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来。
第二个是土地政策。在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。其实开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。
要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。
土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢，因为可以卖11、12万。
3、未来中国人往哪里流动？
任泽平指出，研究了十几个经济体，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。
1）人继续往大的都市圈迁移，这个趋势是不可逆的，为什么？因为大的都市圈更节约土地，更节约资源，更有活力，这是几百年来城市的胜利。这也就是我们过去的西部造城运动，小城镇化战略注定失败的原因。
在此前10月份报告中，任泽平指出，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显：
在东部地区，北上广深津等大城市将继续呈现大量人口净迁入，尤其京津冀地区和粤港澳大湾区；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓，甚至停滞，这样的城市置业不动产需谨慎；中西部地区，像重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心的城市，人口也在快速增长。
由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。
海通证券姜超团队也认为，近年来，人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。人口迁移实际上相当于一次用脚投票的选择。从国际经验来看，城市化进程中，人口都是持续向大都市圈集聚。
人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚，驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活，具体而言包括工作、收入、环境、社会资源等等，在这些方面大城市无疑具有明显的优势。
根据姜超团队报告，二线城市，中部地区人口增长较强。天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。
4、绝不配置海外市场
在被问到“海外资产配置做不做？怎么看海外市场时？”时，任泽平表示，“我本人绝不配置海外市场”：
为什么呢？因为我一直觉得最好的置业机会就在中国，14亿人市场，过去一年百分之十几，现在也有6到7，名义GDP今年有11。这么大的市场，这么高的成长，在中国你都挣不到钱、你都找不到置业机会，你还到国外去？人家都来我们这寻找中国的机会，和中国市场一起成长。我们跑到他那个地方人口老龄化一年增长2%，有什么意思？我觉得最好的置业机会就在中国，我对中国的经济改革转型前景我坚定看好。
中国的GDP二季度的时候6.9%，三季度变成了6.8%，为什么少了零点一个点，就是因为房地产贡献度下降少的0.1%。
房地产对GDP的贡献度从二季度的0.5个百分点变成了三季度的0.4，到四季度估计得降到0.2个点，如果别的补不上，四季度GDP增长可能也就是6.6%的样子，因为房地产掉下来了。
任泽平提醒“置业有风险，市场有风险，置业需要理性”，并送大家王阳明的一句话——“此心光明、致良知”，这样的话，你做什么心里都是很踏实的。
