人潮汹涌还是暗流涌动？2021买房人入局楼市新逻辑

2月23日，国家统计局发布2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

牛年开年，房产市场即全场飘红，买涨不买跌，是大多数人买房的普遍心理，从数据上看，购房大军入局楼市的较佳时刻到了吗？事实上，看似火热的中国楼市，实则暗藏玄机。由于1月份部分城市调控有所收紧，尤其是房贷集中管理制度出台后，银行房贷额度的减少使得市场出现了一波恐慌性购房潮。受供需关系影响，楼市出现了火爆局面。外行看热闹，单单跟着房价买进确实有失考量。房屋总价不菲，买房人如何正确置业，还要从多方面进行分析。

1.是什么在支撑房地产发展？

看房产市场发展，人口是必不可免的要素。

房产市场短期走势由政策决定，如限购、限贷、限售等情况。但其长期走势则是由人口发展趋势决定，人口基数变动决定了未来房价分化与涨跌程度。近几十年，随着中国城镇化的发展，大量农村人口进城，同时经济发达的一二线城市吸纳了更多的人口流入。不难发现，人口在为城市带来劳动力的同时，更加推动了房产与经济的发展，住房需求越大，市场表现则越活跃。

日益增长的住房改善需求。

随着国家经济水平的提升，国人住房消费理念也不断提升。对住房的位置、配套、品质均有多层次升级。开放二胎政策以来，家庭结构发生改变，改善住房需求迫切增长。近日，“东北率先放开生育限制”的政策引起社会热议，东北地区人口总量减少，折射出的是区域经济体制、产业结构等综合问题，在政策驱动下，若东北地区生育率提升，必将带动住房改善需求的增长，为房产市场带来新生的活力。

2.中国房产潜在风险

自1998年房改以来，中国房地产经历了长达20年的高速发展期，其为全国经济繁荣做出的贡献有目共睹。而近些年，“住房不炒”的基调从未放松，各项房产调控政策不断推出，房产市场杠杆增速回落，风险可控。

目前，贷款买房的观念已经十分普遍，随之而来的则是购房者所需承担的贷款杠杆风险。据1月央行官网发布2020年金融统计数据报告显示，全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元。另一方面，房企加杠杆节奏明显放缓。上世纪香港的“卖楼花”制度引入内地后，商品房的预售成为了房产销售模式的主流，这一模式在促进房产行业加速发展的同时，在漫长的发展过程中,也逐渐衍生出相应问题，短期偿债能力和财务风险也随着市场发展面临一定的考验。

3.给买房人的置业建议

在时代洪流中，给购房者一些置业建议。

1.不从众，认清需求。

马云说不建议年轻人买房，出发点在于要将现金用在最需要、回报比最高的地方。如非刚需，是否入局楼市，要看是否存在比房产更为值得投资的产品，而非随波逐流；

2.看好经济增长城市。

3.建议城市核心区。

房产投资最重要的三点，地点、地点、地点。城市核心区能够带来的不仅仅是成熟的配套，更重要的是超高的增值、保值能力、对抗不可控风险能力；

4.靠房产暴富的时代已经过去。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，中国房产市场以稳为主，多项政策打压房产泡沫的决心势在必行，使得全国房价稳中有升，房产除居住价值之外，作为资产，其稳定、抗风险属性更为凸显。

5.发现存量房时代新机遇。

去年的疫情，改变了许多人的消费观念、居住理念，房子更加成为了民生大计。在未来走势变幻莫测的房产市场，人潮汹涌，真正读懂房产本质的人，才能成为赢家。