首付百万如何在北京购房？报告：350万以下二手房，超七成五环外

身在北京，预算有限的刚需们能不能买到地理位置优越、生活出行便捷、居住空间舒适等优势的房子呢？近日，贝壳研究院发布《北京百万首付款买房指南》，通过对贝壳平台北京二手在售房源信息进行大数据分析发现，北京约有四分之一的二手房源总价在350万以下，其中超七成房源分布在五环外。从交通因素而言，朝阳、丰台区临铁房性价比最高，双井周边职住更便利。

四分之一的二手房源总价在350万以下

贝壳研究院数据显示，北京有约四分之一的二手房总价在350万以下(首付120万元左右)，这意味着刚需也有较大挑选空间。

在房源分布位置上，总价350万元以内房源中，大兴、房山、通州三个区约占47%，中心城区东城和西城可选择的余地并不多，合计占比仅为0.49%；朝阳、丰台、石景山、海淀四区合计占30.22%。从环线看，房源中有72.6%位于5环以外，而五环与六环之间堪称“刚需供给带”，近一半房源分布在这一区间。

除了位置，房源的面积、房龄等因素也是购房时不得不考虑的因素，在总价水平限定的情况下，房子在楼龄、面积上显现出明显的圈层效应，即在总价水平一定的情况下，离市中心越近，能买到的房子面积越小，房龄越大。

贝壳研究院数据显示，北京总价350万以内的房源平均面积69.58平方米，近四成房龄在20年以上。总价350万元以内房源中，5环内房龄20年以上的房源占54.5%，而这一比例在五环外仅为33.2%；6环外房源平均面积达82平方米，而2环内仅为34.4平方米。越往外围符合刚需们的房源越多，但这并不意味着在五环内刚需们就没有了选择，只是很大可能要在房龄、面积等条件上做让步。

5公里“幸福通勤圈”，双井可选房源最多

对于上班族而言，出行便利、职住通勤距离是必须要考虑的因素。贝壳研究院计算了总价350万以内所有房源到其最近地铁站的路程和所需时间，仅10.8%的房源距离最近地铁站的路程在1公里以内，28.95%的房源距离最近地铁站路程耗时在20分钟以内。

从家门口到地铁站的路程影响居住出行，而从家门口到公司的距离则决定能否实现“幸福通勤”。贝壳研究院以职住距离小于5公里作为幸福通勤的标准，假设写字楼多的地方工作机会也多，选出周边3公里内写字楼数量最多的30个地铁站为目的地，再以每个地铁站为中心划出5公里“幸福通勤圈”。

整体看，周边可选房源最多的是双井站，如果在双井附近上班，从家到公司的距离想控制在5公里以内，有800多套房源可供选择。而海淀区的知春路、知春里、人民大学、海淀黄庄这些写字楼较多的区域，周边5公里幸福通勤圈内可选的房源数量则相对较少，可选空间有限。

贝壳研究院指出，如果放弃一点职住距离要求，或是在位置、面积、房龄等各种因素中稍微权衡一下，金融街东边的石景山，南边的丰台；中关村东边的北辰、安贞门板块，西南边的石景山、门头沟可选房源较多。

机构：8月北京二手房成交量维持高位

近几个月，北京二手房成交量维持高位。中国证券报报道指出，5月北京二手房网签突破1.6万套，6月突破1.7万套，创2018年5月以来两年新高。7月网签量近半年来首次下行，但仍维持1.6万套左右的规模。

图片来源：克而瑞研究中心二手房报告

克而瑞研究中心数据显示，2020年第34周(8月17日至8月23日)，北京二手住房成交面积环比回升12%至36.5万平方米，继连续两周回调后成交规模如期上扬，但同比增速收窄至52%。因此预计后续成交规模将维持高位但环比涨幅将收窄。

延伸阅读：350万以下法拍房

【海淀区】西山华府禧园64号楼3单元7038室

面积：39.91平米（1室）起拍价：182万 市场价：380万 起拍日：2020年9月5日12时

推荐理由：品质居所 低总价 47折起拍

1.品质居所：小区2008年建成，共12栋住宅，低密度板楼，楼间距50米左右，采光好，万科物业管理，24小时安保；小区周边600米有中发百旺商城和物美超市，800米是地铁16号线马连洼站，对应学校是东北旺中心小学。

2.差价190多万！楼栋总高6层，本房为顶层一居，户型朝南向；小户型总价低，投资自住皆可，本次拍卖价182万，低于市场价190多万，相当于优惠价47折起拍。

【朝阳区】弘善家园E区107号楼711室

面积：82.06平米（2室1厅）起拍价：243万 市场价：400万 起拍日：2020年9月15日10时

推荐理由:东三环内 双地铁 6折起拍

1.东三环内：弘善家园是东三环内的大体量社区，位于潘家园和十里河之间，内部配套设施齐全，自带欧亚商超等商业配套，对应学校是汇文实验小学朝阳学校。

2.双地铁：弘善家园E区距地铁十里河站约700米，双轨交汇，方便换乘10号线+14号线。

3.差价150多万！楼高共16层，本房为7层的两居，户型朝西向，目前房租市价约为6000-7500元/月；房屋总价低，本次拍卖价243万，低于市场价约150多万，相当于优惠价6折起拍。

【大兴区】黄村中里3号楼3单元601室

面积：91.94平米（2室2厅）起拍价：247万 市场价：370万 起拍日：2020年8月29日10时

推荐理由:生活方便 稀缺户型 66折起拍

1.生活方便：2008年建成，内部有小广场、球场和儿童娱乐设施；黄村中里位于大兴京开路第六个出口，约1公里左右可换乘双地铁：清源路站和黄村西站；周边商业有百联清城购物中心，帝园商城，星城商厦，瑞程奥特莱斯，火神庙国际商业中心等配套。

2.差价120多万！楼栋总高17层，电梯2梯4户，本房为5层的两居，户型朝东西向，中间楼层，明厨明卫，采光好，稀缺户型，目前市面上没有同户型在售；房租市价约为4700元/月，本次拍卖价247万，低于市场价约120多万，相当于优惠价66折起拍。

【朝阳区】天畅园4号楼3002室

面积：90.08平米（1室1厅）起拍价：340万 市场价：499万 起拍日：2020年9月15日10时

推荐理由：公园旁 近地铁 68折起拍

1.双公园：2008年奥运会期间建成的社区，内部拥有贯穿南北的水系和休闲公园，外部与奥林匹克森林公园相呼应，小区物业是北辰信和物业，封闭式管理，24小时安保，地下3层停车位，可买可租。

2.配套全：小区距地铁5号线北苑路北约400米，出小区南门步行五六分钟即到；东侧一街之隔是K酷时尚广场，南侧一街之隔是北辰购物中心，周边有物美、卜蜂莲花、盒马生鲜、家乐福等生活超市；对应学校是中国音乐学院附属北京实验学校。

3.差价150多万！楼高共32层，本房为30层的一居，可改两居，高层东向户型，无遮挡采光好；目前房租市价约为8500元/月，本次拍卖价340万，低于市场价150多万，相当于优惠价68折起拍。

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