听房产律师说，什么样的法拍房千万不能买

据瀚海法拍网日前公布的北京法拍房市场半年报显示，2020年1-6月，北京法拍房市场共计入市2519套，成交911套，成交面积56.64万㎡，成交总价达122.38亿元，平均折扣8.1折，总计参拍人数达4500余人，参拍次数达35000余次。现在，“法拍房”一词已成为了房地产交易市场中的流行热词，价格实惠的法拍房到底香不香，很多人已经开始跃跃欲试。

在瀚海法拍网，有的购房者平均每月竞拍一套法拍房用于投资；有的购房者通过购买法拍房省下几十、几百万的购房款；还有一些暂不符合北京市购房资格的购房者通过“自由购”拍到房产，安家、落户北京；也有购房者，通过竞拍购入稀有房源……

看到那么多购房者捡到法拍房的“漏儿”，不少人纷纷眼红，遇到低价房源即冲动入手，殊不知天上掉的不是“馅饼”，是“陷阱”。

有的购房者低价拍到房子，但却被迫要缴纳巨额的税款，总价比市场价还要高；有的购房者拍到房子后，房子内有老赖占用，迟迟不能入住；有的购房者要代替原业主缴纳不菲的物业费；有的购房者拍房时兴高采烈，收房时后悔莫及……

法拍房价格虽好，但却需要拍之有道。让专攻法拍房领域多年的瀚海房产律师告诉大家，到底什么样的法拍房千万不能买。

1 产权、属性不明

竞拍前，必须要确认法拍房是否有第一债权人之外的其他债权人，如果存在民间借贷、多次抵押等情况，购房者入住后可能遭到其他债权人的的干扰。所以在竞拍前一定要了解该房屋有没有债务、多次抵押等问题。

此外，继承性质的房屋、商业性质的房屋、二次交易的房屋、经济适用房等特殊属性的房产，在过户时可能会涉及到较为大额的税费或土地出让金等。

2 存在长期租约

俗话说，买卖不破租赁。据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让给他人，租赁关系也会不产生任何影响。而我国最长租约可达20年之久，如若拍到长期租赁的房屋，那么购房者的权益将会大打折扣，是否参与竞拍，购房者应该谨慎的权衡好利弊。

3 案件复杂

法拍房，即遭法院强制拍卖的房产。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。这时，若法拍房所涉及的案件过于复杂，将会给交易带来极大风险。

此前，瀚海法拍网的一名客户想要竞拍大兴区郁金香舍一处法拍房，但是经尽调后发现，该房产涉及了一起金额巨大的非法集资案，原业主被判无期。但是房子并没有过户到被执行人名下，需要被执行人签字后才能二次过户。可是由于疫情，我们并不能约见被执行人，经与法院确认，至少需要10-12个月才可以约见。不仅如此，该房产涉及到了违建房产，需要在过户前拆除。同时，房子涉及共有产权人，并且已经怀孕，正在房屋内居住，后期过户还可能面临长时间的腾退问题。综上，瀚海并不建议购房者竞拍，后期将面临各方面的风险挑战。因此，购房者也听取了意见，成功参拍了另一套法拍房。

4 隐形费用庞大

通常，购买法拍房除了要交付成交金额，该房产所拖欠的各项欠款也需要一并补齐才能正常过户、入住。有些房产需要补交土地出让金，有些房产还需要补交一定的物业费、水电费、供暖费、车位费、装修费等，有时候，这些隐形的费用加起来也是一笔巨额费用，尤其是豪宅、或者特殊产权的房产。因此在拍房前，就需要购房者精算拍房所需的每一笔支出。

当然，去其糟粕取其精华，排除这些隐藏的“雷区”，还是有非常多的优质法拍房值得购买的。在瀚海法拍网，有专业的权证、律师团队，对每套上拍房源进行专业的尽调和风控，存在风险的法拍房，绝不推荐给购房者，做到信息公开、透明，让购房者无忧拍房。法拍房大势当前，你想来分一杯红利吗？