2020年5月19日，北京土拍市场非常热闹，成功出让三宗住宅地块，不仅参与房企众多，中间竞争也非常激烈，单日收金达到133.9亿元：

其中，分钟寺L-39地块被合生以42亿元的价格拿下，溢价率42%，楼面价约76168元/平米，仅次于2015年葛洲坝樊家村地块楼面价（76677元/平米），成为丰台第二单价高地；

分钟寺L-41地块因为起始价较高，热度稍逊于L-39地块，地块仍然被合生拿下，成交价65.4亿元，溢价率37.8%，楼面价73911元/平米；

房山拱辰街道共有产权房地块，经过57轮的激烈争夺，地块最终被中建一局+房山新城以26.5亿元价格拿下，溢价率31.4%。根据要求，该地块既有不限价的商品房也有共有产权房，其中共有产权房销售均价为28000元/平米，含全装修费用。

这三宗地块，代表着北京楼市两个极端，刚需买房人上车再次多了一个选择，2.8万临铁，有配套，除了产权不完整，居住便捷性完全没有问题；而豪宅圈层也上新了，且房价再次踏破10万的基线，从地块位置以及属性来看，北京楼市再次多了两个具备品质豪宅基因的项目，大家各取所需。

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看点最多的仍然是分钟寺。

上周，分钟寺成交了挂牌的第一宗宅地，成交价格为72.2亿元，溢价率26.2%，楼面价为69400元/平米，与第一宗地块相比，成交的两宗宅地有几点较为明显的变化：

1、参与房企更多了，世茂、远洋加入战局。

先来看下分钟寺这三宗地块的报名房企都有哪些：

• L-26、L-24（上周地块）报名房企：1合生、2融创、3中海、4平安、5城建、6招商+恒基、7金融街+金地、8首开+保利+建工；
• L-39地块（今日地块）报名房企分别是：1合生、2招商+恒基、3融创、4金融街、5城建、6保利+首开+建工、7中海、8平安、9世茂、10远洋；
• L-41地块（今日地块）报名房企为1合生、2融创、3金融街、4城建、5保利+首开+建工、6中海、7平安、8世茂。

从报名房企可以看出，分钟寺地块的战局越来越激烈了，在第一宗报名房企基础上，再添两员大将，一个是世茂，一个是远洋。这两个房企在北京市场已经久无斩获，此次重出江湖，加入分钟寺争夺战，其实也说明了一个信号，那就是：一线仍然是房企的主战场。

事实上，不仅仅是远洋以及世茂，最近一段时间，主流房企杀回北京的节奏在明显加快。

4月16日，阔别北京四年之后，恒大以21.4亿元的价格拿下密云新城地块，随之又以18.5亿元以及24.1亿元的价格拿下房山良乡以及顺义新城地块，迅速在北京展开布局；

4月29日，久违的龙湖也再现京城江湖，与首开联合以37.4亿元的价格拿下大兴西红门的限竞房地块，楼面价为3.9万/平米。

随着北京土拍热度的逐渐升温，主流房企纷纷杀回北京，让我们看到，一线楼市的地位依然稳固。

2、溢价率更高了。

19日拍出L-39地块溢价率为42%，L-41地块溢价率为37.8%，与第一宗地块相比溢价率有了明显的升高，最终楼面价双双破7，其中L-39地块更是以7.6万/平米的楼面价成为丰台近几年单价第2高。

热度远高于第一宗地块，原因之一或许是因为总价更低。L-39起拍价为29.56亿元，L-41起拍价为47.44亿元，而第一宗地块起拍价则高达57.19亿元。高周转的模式下，对房企资金运行能力要求更大，因此价格一旦抬到一定高度便使得部分企业望而生畏。

第二个原因大概因为这两宗地块是分钟寺目前挂牌的最后两个住宅地块，加之地块无论位置还是属性都非常优秀，竞争自然激烈。

3、不变的是拿地房企，还是合生。

合生大满贯，如愿以偿守住了阵地，斩获分钟寺三宗地块。三宗地块共计179.6亿元，从表面上看，合生好像孤注一掷，大手笔撒了不少钱，实际上对于合生而言不过是左右倒右手的游戏。主要原因在于合生创展拿下的分钟寺地块，一级开发单位是珠江旗下公司，而珠江与合生是兄弟公司，同属于朱孟依。

霄云路8号之后，合生开始主动在北京土地市场发力，继参与丰台造甲村地块竞拍之后，合生联合金茂、保利、绿城参与北京金茂府二期开发。这次分钟寺地块对于合生而言也是意义非凡，期待“分钟寺9号”能在合生的打造之下再创标杆。

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分钟寺地块信息

1、从位置来看，非常稀缺，三环+临铁。

拍出的L-39、L-41地块挨着，距离地铁10号线分钟寺站约600米左右，北侧距离南三环东路直线距离不到1公里，分钟寺桥就是京沪高速的起点，这个曾经的北京著名拥堵点，在2017年新匝道启用后，通行时间缩短15分钟。不管是自驾还是公共交通，进京出京都很方便。

分钟寺地块是妥妥的四环内的宅地。之前的文章里，帮主已经提到过，因为北京市严控在四环内新增建设用地，除了个别地块的推出，四环内批量宅地几乎消失匿迹。这三年北京出让的四环以里的地块加上现在这2宗，也只有11宗，这11个项目中买房人还有可能买到的目前只剩下5个，它们分别是丰台造甲村的中海甲叁号院、宋家庄附近的北京金茂府二期以及分钟寺三个项目。

北京金茂府二期均价达到了12万/平米，分钟寺这三宗地块从楼面价来看，未来售价也将达到10万+。换句话说，北京四环的基准线将达到了10万/平米，大门已经对大部分人关闭。

2、体量大，属性纯粹。

两宗地块属性非常纯粹，某种程度上来讲，豪宅社区的“纯粹”要比创新更加重要。这里所谓的纯粹其实包含两点：

一点是先天因素决定的，就是没有任何还建配建，太多需要配建保障房的豪宅，交房时都在上演“拆墙”“补墙”的游戏。从居住体验感来讲，两种不同阶层的人住在一起，往往都不会太和谐；另外，从后期保值性来讲，“混居”豪宅的价格表现一般都要低于市场基本面。

这两宗分钟寺地块都是纯住宅用地，而且没有任何的配建、还建，这样的纯净宅地非常适合房企拿来打造豪宅项目。

第二点纯粹指的是后期规划方面，产品规划是否统一，户型是否均衡等等。拍出分钟寺这两宗地块控高为80米，容积率2.8，将来大概率是高层产品。加上上周拍出的地块，分钟寺区域目前已经拍出的地块合起来一共有25万平米，体量不小。

3、不限价，10万+

这两宗地块楼面价全部破”7“，从楼面价来看，将来售价都将达到10万+，甚至12万+。而且，不仅仅是分钟寺，从价格来看，城六区已经呈现泛豪宅化的趋势。

截止到发稿前，北京一共供应了20宗不限价宅地，远超去年全年14宗的供应量，其中城六区的为11宗，占比55%。这些主城区的不限价宅地将来售价基本都是7万+、10万+，随着这批高价地的入市，城六区的价格预期将被明显的拔高。

所以，还是那句话，永远不要指望房价会更低，及时上车才是王道。

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房山这宗地块也非常值得关注，是一个不限价宅地+共有产权房宅地：

首先，地块位置不错，临铁，周边配套也比较完善。这宗地位于房山长阳区域，东北侧是一个二手房长阳家园，东侧1.2公里是地铁房山线广阳城站，北侧1公里是长阳公园。具体位置如下：

这宗地块中0046地块是共有产权房，销售均价28000元/平米，去年11月北京土地市场曾经成交一宗共有产权房地块，也是位于拱辰街道，就在这个地块附近，售价29000元/平米，价格稍贵。但实事求是讲，这宗地块位置没有之前的好，因为地块就紧挨着铁路，未来居住一定会有噪音的影响。

0056地块是商品房，不限价也没有7090限制，区域目前在售的新房项目较少，周边二手房均价在3.5万/平米左右。

地块附近的梅花庄，餐饮、超市可基本满足生活所需；大型商业方面，2公里外地铁大学城北站的东侧是房山的第二座龙湖时代天街，正在施工。目前整个大学城区域的次新盘比较多，整体均价维持在3.6-4.5万元/平之间，就价格而言共有产权房具有一定优势。

其次，这宗地块整体比较纯粹，纯住宅用地，而且规模不小。地块住宅部分建筑规模为14万平米，控高18米，容积率1.6。这个容积率不仅在共有产权房里比较少见，而且在目前出让的商品房里也属于比较稀缺的存在，从各方面指标来看，这个项目将来的业态极有可能为低密洋房。

综合地块属性和位置来看，是一个不错的上车盘。

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