北京老旧小区改造，对房产影响有多大

棚改未退，旧改已来。近日，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

老旧小区改造又至，且总数相比去年翻倍，规模之大、覆盖范围之广，体现出非常时期稳置业、扩内需、稳民生的迫切性。

这会带来什么影响？

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老旧小区改造，谁能从中受益？

根据政策精神，老旧小区改造，主要以2000年底建成的老旧住宅区为主，这正是人们俗称的“老破小”，一般集中于各大城市的老城区。

根据住建部2019年披露数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。

近年来，老旧小区衰败这一话题经久不衰，“远离老破小”的声音不绝于耳，似乎除了交通、学位等因素外，“老破小”几乎价值。

这一次老旧小区改造的到来，显然有助于改变这一局面。

无论是改造水电煤气，还是加装电梯停车场，都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量，自然会带动“老破小”估值的提升。

具有交通、医疗乃至学位优势的老破小，在旧改的加持之下，其价格将会更为坚挺。没有这些综合优势的老破小，有了旧改的加持，也能减缓其衰败的过程。

所以，旧改加速，无疑给大城市老城区的老旧小区带来直接利好，促进居住体验的明显提升，为租房价格乃至房价提供一定支撑。

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凡事都有两面性。

老旧小区微改造的到来，从另一方面来看，也意味着大拆大建可能会被推迟，想要靠博拆迁迅速完成财富积累的期待落空。

毕竟，与三四线城市的棚户区不同，老旧小区多数位于寸土寸金的老城区，改造成本不是一般的高昂。

同时，我国房地产正在从黄金时代步入白银时代。如果房价出现较长时期的横盘，由于缺乏房价上涨的利益刺激，老旧小区拆迁重建恐怕很难吸引到足够多的社会资本参与。

更关键的是，对于大多数二三线城市来说，土地资源相对丰富，这些地方宁可在郊区大建新城，也不愿积极改造旧城，这又会加速老城区的衰败。

这一趋势随着政策的变动又得到进一步加强。

近日发改委在2020年城镇化重点任务中明确提出，加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度，推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。

这意味着，一旦大城市获得更多的土地指标，对于改造老旧小区的意愿还会进一步降低，这对“老破小”的未来同样带来明显影响。

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可以说，旧改，在短期利于老破小，很难刺激房价大幅上行。

老旧小区改造，堪称名副其实的“民生工程”。意在稳定置业、提振内需和稳定民生，而非刺激房价。

只要没有大范围的大拆大建，没有来自央妈的定向放水，旧改对房地产市场的影响就不必高估。