二手房交易税费到底有多高?

活动来源:瀚海法拍网 发布时间:2019-12-04

在这个匆忙追赶的时代,年轻人大部分选择一二线城市奋斗着。身边的同事提起“海员大哥鹤岗买房”一事,问了我一个深奥的问题——是我们选择了生活,还是被生活选择了?

 

,以及大多数选择北京的年轻人而言,我们更愿意接受自己“奋斗路上”的身影!

选择北京,既是选择了“燃烧”的生活! 

 

北京对于大部分人来说,买房安家才能称得上——买下“生活”。

 

虽然都说“房产税”还没来,但是房产交易过程中,我们一直都在承担着“高额”的税费。在鹤岗,5万可以买一套房,在北京,这5万可能还不够交一套房的税费,二手房交易税费到底有多高?

 

今天为大家整理3种常规税费,包括契税、个税、增值税及附加,和3种特殊房屋税费,包括土地出让金、综合地价款、土地收益金。究竟如何判定是否交税,如何计算税费金额,咱接着往下看~

 

交税,首先要有一个参考税收价格标准,即区域过户指导价,网签价格与过户指导价格相比,谁价高,取谁作为纳税基数,以下简称计税价格。

 

区域过户指导价:

5环内总价≤468万;5-6环总价≤374.4万;6环以外总价≤280.8万。

 



契税:不同于其它税费的衡量标准是房屋业主本身,契税缴纳比例是根据购房人的资质来确定的。首套资质,购买90平以下房屋,契税1%;购买90平以上,契税1.5%。二套资质,契税统一为3%。收取基数为计税价格减去本次交易的增值税。

若网签价>指导价  即,契税=(网签价格-本次增值税)*1(或1.5/3)%

若指导价>网签价  即,契税=指导价/1.05*1(或1.5/3)%

 

印花税:住宅交易免征。

 

增值税及附加:增值税及附加税,考量标准有两个,一个是房子本身普宅、非普宅划分;另一个是业主持有房产年限。

 

普宅与非普宅划分标准如下:

① 住宅小区建筑容积率在 1.0(含)以上;

② 单套建筑面积在 140 ㎡(含)以下;

③ 单价或者是总价不超过最高限,满足其一即可。

以上三点需同时满足为普通住宅,反之为非普通住宅。

业主持有房产满2年后交易,普宅免征增值税及附加税;非普宅,按照交易差额(计税价格-原值)的5.6%征收。业主持有房产未满2年,按照本次计税价格的5.6%征收增值税及附加税。

即,满2年普宅,增值税及附加=0 

2年非普,增值税及附加=差额/1.05*5.6%(差额=计税价格-原值)

未满2年,增值税及附加=计税价格/1.05*5.6% 

 



个人所得税:

增值税和个人所得税,为二手房交易过程中,金额较大的主要两项税费。同样,个人所得税有两个考量标准,一个是房屋本身是否有原值,另一个为业主持有房产年限。

业主持有房产满五年且唯一一套住宅,个人所得税免征;非满五唯一,有原值,追溯征收差额的20%;无原值,则按照全额1%征收。

即,满五唯一,个人所得税=0;

非满五唯一,有原值,若网签价>指导价,

个人所得税=差额(网签价-原值-原契税-本次增值税及附加-

网签价×10%-贷款利息)×20%;

若指导价>网签价,

个人所得税=差额(最低过户指导价/1.05-原值-原契税-附加-

最低过户指导价×10%-贷款利息)×20%;

非满五唯一,无原值,若网签价>指导价,

个人所得税=(网签价-本次增值税)×1%;

若指导价>网签价,

个人所得税=最低过户指导价/1.05×1%。

 

土地出让金:

土地出让金,主要出现在已购公房和二类经适房(回迁房等)交易过程,额外要加纳的税费。

已购公房,土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%(需要注意,标准价/优惠价购买的已购公房,需要先补交成本价)

二类经适房,土地出让金=计税价格×3%

 

综合地价款:

综合地价款主要存在于经适房交易过程中额外缴纳的税费,根据购房合同签订日期不同,税收公式有所不同。

即,2008年4月11日(含)前购买的经适房满5年,

综合地价款=计税价格(网签价/最低过户指导价中的高值)×10%

2008年4月11日之后的经适房满5年,房屋交易政府优先回购;

不回购,综合地价款=差额×70%(差额=计税价格-原值)

 



土地收益金:

两限房满5年上市交易时,按届时同地段普通商品住房指导价与限价房价格之差的35%上交土地收益金。

 

即,土地出让金=(普通商品住房指导价-原限价房价格)*房屋建筑面积*35%。

以上整理的税费种类是房产交易常见的几种,根据房屋性质,纯商品房需要考虑契税、个税、增值税及附加三项。若二手房房源为满五唯一,则与新房交易纳税相同,只需要缴纳契税即可,其它税种免征。

 

如交易已购公房、回迁房、经适房、两限房等,除契税等以上三种常规税费,根据不同房屋性质,需对应额外缴纳土地出让金、综合地价款、土地收益金这部分税费。所以二手房交易中,房屋性质是需要重点注意的一项。来源:微信公众号-北京买房帮住)

 

延伸阅读:北京法拍房,涉及到哪些税费?