理想居室大调查:北京近五成交易为两居室

活动来源:瀚海法拍网 发布时间:2019-10-17

      理想居室大调查:北京近五成交易为两居室


      我要一所大房子,有很大的落地窗户;阳光洒在地板上,也温暖了我的被子……”孙燕姿唱着她的完美一天,歌中的那所大房子是你理想中的样子吗?


      最近,在贝壳找房发起的理想居室大调查中,47.97%的受访者表示三居室是最理想的居住状态。于是,我们筛选了北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州、西安8个核心城市进行研究,并发布《2019理想三居报告》(以下简称《报告》)。


      从中我们发现普遍是理想丰满,现实骨感。各城市两居室的二手房交易量都高于三居,其中杭州两、三居的成交量最接近,而北京的差异最大。


      同时,想要一套三居室,平均要三十而立以后才能实现,其中,北京三居购房者年龄最大,约为36岁,换房一族更是达到39岁;杭州最年轻,约为32岁。而从房价收入比来看,深圳实现理想三居最难,90-120平方米的房子全款需要40年,贷款也要9年,而成都只需要8.6年和2.6年。


      理想的家有多大


      抛开面积谈理想、三居就像撇开剂量谈毒性一样,都是耍流氓。在贝壳找房App上搜索三室的房子,小到三四十平,大到三五百平,一应俱全。但确认过眼神,那未必是你理想的房。


      那么,多大面积才算理想呢?贝壳调查显示,近六成的人选择100-120㎡的三居室。从《报告》上看,上海、西安、北京、武汉、成都5个城市的成交三居套均面积处于理想区间,其中,上海和西安最高,达到114㎡。而广州和深圳则小于100㎡,尤其是深圳,成交三居套均面积只有91㎡,且超六成交易集中在60-90㎡之间的“小三居”。


      虽然深圳的房价收入比居八城之首,购房压力较大,但深圳人之所以钟爱“小三居”,原因却并非这么简单。采访中我们发现,深圳住宅得房率高是另一个主要原因。





      一方面公摊面积较少。一般来说南方的房子普遍比北方的房子公摊面积小。因为北方冬天寒冷,楼梯、门厅等区域都是封闭的,计算全面积;而南方大多是开放未封闭的,计算半面积;另外,北方为了采暖,要求外墙有保温层,而南方就不一定有了。这样一来,公摊面积自然少一些。


      另一方面,深圳购房流行“赠送面积”。比如,入户花园、飘窗、生活阳台等可拓展的空间,会作为“半赠送”或者“全赠送”的方式送给购房者,所以往往89㎡的户型使用率能达到90%-100%甚至更高,能做到标准的四室户型。


      理想的家,它在哪儿


      如果你要买一套三居室,最看重小区的哪些条件?贝壳调查中,受访者对于小区的地理位置、交通以及周边配套设施较为重视。因此,我们基于社区1公里生活圈可达性指数及楼盘品质指数,进而加权计算出了各城市的宜居社区指数。


      在8个城市中,上海、成都及广州位列前三名。上海主要因为楼盘品质指数较高,成都则是1公里生活圈可达性指数占优,而广州胜在综合素质均衡。另外,城市间对比发现,一线城市的社区宜居水平整体高于新一线城市。


      各城市的三居室宜居社区分布特点基本是主城区分布集中,边缘城区分布离散;商圈分布特征与城区相似,热门核心商圈凭借便利的商业配套及出行,宜居指数明显更高。


      不过,从我们筛选出的最宜居小区中发现,虽然交通便利、配套成熟,但楼龄以及小区内部环境往往是短板。以深圳华裕花园为例,其地处罗湖区,紧倚东门商圈,位居三大口岸核心地段,齐聚三大公园,宜居指数高达92。但楼盘建成于1994年,还是个只有两个单元的独栋小区,不带花园,基本没有绿化。因此,加上对成本等因素的考虑,各城市三居交易热门小区与“理想社区”往往并不一致。





      实现理想有多难


      虽然很多人向往有一套三居室的房子,但不得不说理想丰满,现实骨感。从《报告》来看,各城市的二手房交易均以两居室为主。其中,北京两居室交易占比最高,达到49.96%,与三居室交易量差距也是最大的,相差33.19%。而杭州或许是最有可能让理想照进现实的城市,二、三居成交占比相当,分别为37.86%和37.38%。不过,杭州的三居成交量主要集中在60-90㎡,占比超过六成。


      那么,想买一套三居的房子大概需要多少钱呢?由于各城市成交三居套均面积在90-120㎡之间,因此我们重点呈现此区间的分析结果。如下图可见,北京以577万元高居榜首,深圳紧随其后为575.2万元,成都只需要148.8万元,购房成本最低,北京一套能在成都换三套!


      作为普通人要多少年才能买上一套三居的房子呢?《报告》中以90-120㎡的三居成交套均价格计算房价收入比,深圳达到40.5,远高于其他城市。即使是买一套深圳主流的“小三居”也要31年。一线城市中,广州购房压力最小为15.5年,而新一线城市中,杭州压力最大为17.3年,成都压力最小为8.6年。


      不过,以上分析是基于全款的支付形式,现实情况是全款购房的比例较小。以深圳2019年前三季度三居室交易情况来看,全款仅占6.31%。如果按照各城市最低首付比例计算(如北京市35%,成都市30%),相应的房价收入比会显著减少。比如深圳减少了28年,北京减少了20年。其他城市则均在10年之内,成都最快2.6年便可凑齐首付。


      《报告》显示,8个城市的三居购房者平均年龄,北京最大,将近36岁。一线城市普遍高于新一线城市,而新一线城市的三居购房者平均年龄相仿,不到32岁。看来想要拥有三居室,先等三十而立再说吧。


      换房,你想好了吗


      对于有房一族,何时会产生换房的想法?从贝壳调查来看,“85后”、“90后”以及“95后”暂不考虑换房的人占多数。“80后”则有49.23%正在考虑换房,逐渐进入换房高峰期。


      那么,换房这条路到底会经历什么?我们不妨来看看下面的两个故事。





      大刘和小王是大学校友,大刘年长4岁。2010年,大刘25岁,研究生毕业后来到北京打拼。2012年,北京二手房市场进入下行期,他和女朋友用20多万元的积蓄贷款买了一套50㎡的一居室作为婚房。两年后,二人世界变成了三口之家,小两口决定换套大一点的房子,“我们资金有限,又不想背上太高的房贷,如果买三居室就只能选老小区,我们还是比较看重小区的环境。”于是,他们卖掉小房子,贷了50万元,在一个比较新的小区买了一套价值200多万元的两居室。一家人每天晚上在小区花园里散散步,惬意且知足。


      这一年,小王25岁,也来到了北京,在海淀区一家500强企业工作,毕业便要领证结婚。女方要求买一套三居的房子,一步到位。小王虽然家境不错,但一套100㎡的房子也要300多万元。双方父母为了减轻小两口的贷款压力,一共掏了150万元作为首付。小两口由于刚工作不能公积金贷款,180万元的尾款只能用商贷,月供1万多,也是压力山大。“前几年真的很少逛街,跟朋友同事的应酬也能免则免,生孩子更是不敢提上日程。”


      2019年,两家人搬到了同一小区,大刘终于买了一套110㎡的三居室,价值700万元。小王的则是130㎡,价值900万元。值得注意的是,北京二手商品房的网签价格是政府规定的区域的过户指导价×建筑面积。五环外实际房价高于指导价,但网签价格上限只能达到374万元(高于374万元要缴纳增值税),同时二套最多贷款四成的政策,导致贷款最多149万元,首付成为换房一族最大的压力来源。


      大刘和小王卖掉的房子虽然面积、居室不同,但大刘的小区较好,因此每平方米单价较高;而小王因为房屋朝向不好,价格相对吃亏,两套房子都卖了500万元左右。加上税费、中介服务费等费用,大刘的首付为560多万元,而小王则要780多万元。大刘几乎是零压力换房,小王紧衣缩食的日子则又要开始了。


      从《报告》上看,北京换房(三居)平均年龄为39岁。大刘和小王都是领先者,但由于在买房这件事上的选择不同,他们经历了不一样的人生。大刘主张买房量力而行,绝不因为房子牺牲生活品质,而小王则宁愿承受巨大的经济压力也要住得更好。一个是年纪轻轻便住着高粱大屋,一个是知足常乐享受生活美好,两种理念很难评价孰好孰坏,只是冷暖自知。


      不过,《报告》显示,北京的换房一族平均是卖掉510万元的房子置换736万元的三居室,面积则平均从79.7㎡增加到112.4㎡。大多数人的平均水平似乎暗合了当下的形势。