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广州银行不良资产处置引纠纷 低价法拍房天价续建费谁之过?

活动来源:瀚海法拍网 发布时间:2020-09-30

在新的经济形势下,我国不良资产行业发展十分迅速。据银保监会公布的数据显示,8月末,银行业境内不良贷款余额3.7万亿元,较年初增加5041亿元,不良贷款率2.14%,较年初上升0.11个百分点。前8个月银行业共核销不良贷款7302亿元,同比多核销963亿元。随着不良资产规模的迅速扩增,加大对不良资产的处置力度成为各大银行的当务之急。同时,也加速暴露了不良资产在处置过程中所面临的诸多风险。

近期,广州银行处置的一起不良资产包纠纷引起了社会的广泛关注。据北京商报报道,有购房者通过司法房产拍卖的形式低价购入了广州银行处置的房产,但在交清全款后,出现了天价“续建费”,以及无法入住、无法过户的交付纠纷。购房者本想通过法拍房低价捡漏,却没想到赔了夫人又折兵。不良资产这块巨大的市场蛋糕,普通购房者能否触碰呢?

资产包公开处置 房价大跳水

广州银行曾向北京商报介绍,2018年12月29日,广州银行将麓景台御景阁19套瑕疵物业权益连同其他瑕疵物业权益,组成“麓景台39号大院麓景台御景阁1701等61套房产权益”资产包,通过广东联合产权交易中心及广州产权交易所平台公开拍卖。2019年2月18日,“麓景台资产包”由上海恺恪信息咨询中心等组成的联合体成功拍得。

(麓景路39号大院麓景台御景阁)

有购房者对中访网财经讲述,2018年底,经朋友介绍,得知广州银行股份有限公司(广州银行)正在广州产权交易所挂牌出售一批位于越秀区的房产,价格相当诱人。越秀区作为教育强区,房价在5万元/㎡左右,而拍卖标的底价只要7000多元/㎡。购房者们本以为捡到了大便宜,却不料后续风险重重。

天价续建费 拍到住不到

当付完尾款后,购房者迎来了天价“续建费”事件。2019年3月,广州中源投资集团有限公司给广州银行发出律师函,声称由于中源公司2009年出资1.52亿元续建了麓景台的出入口、行人道等公共设施,所以要针对这19套房子收取3819217.86元“续建费”和19963456.72元利息,总金额逾2300万元。随后,中源投资让购房者来付这笔补偿款,购房者计算,这笔钱相当于每平方米加收2000元的续建费和1万元的利息。

除此之外,在这批法拍房中,也出现了无法入住、无法过户等纠纷情况。瀚海法拍网在广州产权交易所平台发布的公告中了解到,在这61套房产物业中,36套交吉,25套不交吉。( 不交吉:房产以现状拍卖,拍卖成交后不负责交付)。

广州银行:已提示瑕疵风险

广州银行解释称,“麓景台资产包”的物业存在的不同种类的瑕疵,对应的权益分别是占用权、使用权、收益权、处分权等一种权利或多种权利的集合。因此,资产包的房产权益中,有一部分房产具备过户的可操作性,部分只有使用权、收益权等,不具备过户的可操作性。因此,广州银行在转让“麓景台资产包”时,转让的是权益,而非产权,广州银行不能保证麓景台御景阁19套瑕疵物业权益一定可以过户。广州银行在说明中指出,在拍卖时已经对该19套瑕疵物业权益的风险与瑕疵进行提示,并在“重大事项及其他披露内容”中再次提示麓景台御景阁19套瑕疵物业权益“不交吉”,能够提供的物业资料是“预售契约”。

对此,北京瀚海资产管理有限公司副总经理袁成义表示:银行标示转让的是权益而不是产权,产权包括合法财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处分权,在实现银行标示的权益后需要通过司法程序和关联方配合实现产权,拍卖中需要买受人理解并且认同。买受人在银行尽到告知义务情况下,认可接受告知内容,并且接受风险,在竞拍后出现问题则不能向银行及相关机构追偿追索。对于买受人来说,若只关注价格便宜,不在底层资产、法律纠纷上做详细的了解,那么很容易形成二次不良,建议买受人在竞拍前,借助专业的资产服务平台的力量进行详细的尽调,包括权益的范围,司法关系,债权债务关系,实现产权的相关第三方的配合情况,腾退问题等。这样才能把控风险。

不良资产处置 亟需专业化运营

据了解,广州银行2019年年报显示,广州银行不良贷款余额为35.18亿元,同比增长70.59%,不良贷款率1.19%。迫于不良资产处置压力,2019年,该行通过现金清收、损失核销、以物抵债等手段,处置不良贷款23.88亿元。而在2018年,该行更是处置了44.53亿元不良贷款,令2018年不良率从年初的1.36%迅速压降至0.86%。

银行处置的不良资产虽然有着价格低的显著优势,但是在不良资产“高速”运作之下,潜藏的未知风险极大。此时,须由专业的不良资产处置服务平台进行专业化背景调查,全方位评估交易及法律风险,有效杜绝上文所述的天价“续建费”、不能过户、不能入住的不良资产风险。只有在专业不良资产处置服务平台的助推下,才能够实现债权人、投资人、购房者等多方在不良资产的风口下共同获利。