8月北京土拍市场底价成交4宗地！

8月北京土地市场共挂牌6宗经营性用地，均顺利拍出。

6宗地分别位于大兴区、怀柔区和顺义区，其中包括5块不限价纯商品房用地和1块商业办公用地。6宗地累计出让建设用地面积69.8万平方米，累计成交总价256.76亿元。

8月北京土拍关键词：土拍遇冷、北科建造城。

（8月北京土拍数据图）

一.土拍遇冷

问8月北京土拍有多冷？

答曰房企进了土拍大厅都不想举牌。

8月份拍出的6宗地，除了8月3日拍出的北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块溢价率达23.44%外，另外5宗地均低溢价率成交，其中4宗地甚至底价成交。

2020年以来，北京土拍市场先后掀起两波小热潮。第一波热潮始于2月初，疫情未散，土地先热。绿城、华润、首创等开发商在北京土拍市场轮流举牌，掀起了2020年北京土拍首波热浪，在2月11日至18日拍出的9宗地里，有7宗地溢价率破20%，其中更有部分土地重现自持。

第二波土拍热潮源自5月初，合生大手笔直落分钟寺三宗地，中海、佳兆业等房企相继跟进，再度点燃北京土地热情。

两波土拍热潮，给了房产人无数遐想，似乎2016年行业高峰就在眼前。

可惜8月份土拍不尽如人意，追根溯源，一方面是时值年中房企疲软，资金吃力；其次政策再调整，房企纷纷调低负债率，最直接的手段就是“不拿地、低价拿地”；另一方面，8月份推出的6块地，除了被中海拍走的地块外，价值均一般，且附带属性过多，也影响了房企对土地的选择。

二.北科建造城

时间倒推3年，北科建在昌平打造了风靡一时的领秀慧谷，超大体量的社区群扼守在北中关村位置，临近昌平线、8号线两条地铁，可谓得天时又得地利。

彼时谁都不会想到未来几年内北科建会挥师北上，屯兵怀柔，先后落下四子，立志要做“怀柔王”。

北科建在怀柔的落子围绕着雁栖湖国际会都板块和怀柔科学城板块进行，无论是已经开盘的水岸雁栖、翡翠华庭、翡翠华府还是8月中旬拍下的新地块，均是怀柔区规划中的黄金地段。

在群雄割据的北京楼市，北科建独辟蹊径或许能成就一番佳话。

1、亦庄河西区X46R1、X46R2地块

X46R1、X46R2地块位于北京亦庄河西区，具体四至范围为东至博兴七路，南至兴海路北侧X46G1绿地，西至博兴八路，北至泰河三街。地块起始价为64亿元，起始楼面价31765.92元/㎡（未剔除配建面积）。

该地块吸引来中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建多家房企参与报价，经过激烈角逐，最终被中海以79亿元的价格拍下，溢价率23.44%，楼面价39211元/㎡。

该地块出让面积8.51万平方米，规划建筑面积20.15万平方米，用地性质为R2二类居住用地、A334 托幼用地，其中，X46R1地块为二类居住用地，容积率2.5、建筑高度80米、绿化率不小于30%；X46R2地块为托幼用地，容积率0.8、建筑高度18米、绿化率不小于35%。

据出让文件显示，该地块商品住宅19.61万平方米，无偿代建幼儿园5339.5平方米。

这宗宅地周边有博兴路、泰河街等多条城市主干道经过，交通出行比较方便。教育上有亦庄实验中学、北京电子科技职业学院等资源。周边有多个工业科技园区，对于就业来说也是比较方便的。

该地块为不限价纯商品住宅地块，该地块的供应在一定程度上弥补了亦庄河西区目前以限竞房为主、缺少品质住宅的供应缺口。

此次出让的地块体量较大，且为相对纯粹的住宅用地，可以预见，开发商在此处产品打造的发挥空间大。

伴随着亦庄整体，尤其是河西区近几年的不断高速发展，来来更能够承载高品质住宅的上市。

2、亦庄路东区G4F-4 、G6F-1等地块

亦庄新城新添的G4F-4、G6F-1、G6F-5、G7F-1、G7F-2、G7F-3地块，位于北京经济技术开发区路东区，出让面积26.53万平，规划建筑面积66.6万㎡，用地性质为F3其他类多功能用地，起始价69.93亿元，起始楼面价10500.38元/㎡。

地块仅北京通明湖信息城发展有限公司一家参与竞拍，最终底价成交。

天眼查显示，北京通明湖信息城发展有限公司为北京亦庄国际投资发展有限公司的全资子公司，注册资本30亿元，是定位于产业园区开发运营的一家国有企业。

该地块土地开发建设补偿费金额为53.28亿元。按照出让要求，有50%的自持部分，自持年限为全出让年限（办公50年、商业40年）。

可售部分需经开发区管委会同意，将按照国家网络安全产业园区发展规划的有关规定进行审核。

可以预见的是，在“商改住”锁死的当下，这宗地块势必会成为园区产业招商项目。

3、怀柔区雁栖镇HR00-0010-6040地块

地块位于怀柔区雁栖镇陈各庄村，住宅部分北至雁栖镇九路，南至中高路，西至雁栖中心路，东至雁栖镇七路。东侧是怀柔科学城。

建设用地面积4.2万平方米，规划建筑面积≤84062平方米，用地性质为R2二类居住用地，起始价19.71亿元，楼面价约为23447元/平方米。

因仅有北京科控置地有限公司一家企业参与报名出价，无悬念以底价将地块收入囊中。

根据天眼查资料显示，北京科控置地有限公司由北京京雁置业有限责任公司、北京科技园建设（集团）股份有限公司、北京北控城市开发有限公司、北京市长城伟业投资有限公司共同出资成立。

2019年年底拿下怀柔雁栖镇陈各庄地块（北科建·翡翠华府）的联合体也是由这四家企业组成。

该地块用地性质为R2二类居住用地，出让面积42031.041㎡，规划建筑面积84062㎡，出让年限居住70年，商业40年，办公50年，起始价197100万元，起始楼面价23447元/㎡。

从规划条件看，该地块容积率为2，建筑控高30米，建筑密度30%，绿地率30%。

根据统计，自2018年以来，北京怀柔区共计成交6宗住宅用地（含2宗招标），其余4宗均以底价成交。

这也是2020年截至目前该区域首推宅地，并且不设置“限房价”条件。

顺义区仁和镇临河村棚户区改造用地3宗：

4、C片区SY00-0007-6057等地块

该地块性质复杂，由二类居住用地、商业用地、其他类多功能用地、公交场站设施用地、社区卫生服务中心用地等部分构成，其中住宅部分建设用地面积9.15万平方米，建筑限高45米，绿化率不低于30%。

地块起始总价31.18亿元，仅有“城建+首开+旭辉”联合体参与报名，最终底价成交。

5、B片区SY00-0007-6080等地块

该地块由二类居住用地和商业用地两部分构成，其中住宅部分建设用地面积7.1万平方米，建筑限高45米，绿化率不低于30%；商业部分建设用地面积1.3万平方米，未来预计将建成逾3万平方米的大型商业综合体。

地块起始总价24.34亿元，有平安和城建两家参与报价，最终被平安底价夺魁。

6、B片区SY00-0007-6072等地块

该地块由二类居住用地和托幼用地两部分构成，其中住宅部分建设用地面积9.29万平方米，建筑限高45米，绿化率不低于30%；托幼用地部分建设用地面积0.66万平方米。

地块起始总价30.24亿元，有“新城+合生”联合体、平安、路劲、“首开+城建”联合体等参与报价，经过数轮激烈竞价，最终被路劲以32.6亿价格夺魁，溢价率7.8%。

板块点评：

三宗地所在的顺义区仁和镇，是顺义区有名的产业集中地，光明健能、燕京啤酒、康蒂尼药业等产业均落地于此。经济贡献上，仁和镇虽无法媲美一街之隔的天竺镇，却也为顺义的GDP和区域内人口就业贡献了极大力量。

产业发达，可惜仁和镇的居住环境却一言难尽，近些年顺义新房多集中在高丽营镇、马坡镇等东北部区域；顺义中部及西南部新房供应如凤毛麟角。

此次拍出的三宗地，累计供应建设用地面积达25.54万平方米，45米的限制层高预计将建成15层高层产品，未来将供应上千套住宅产品，成为仁和镇楼市供应的主力军。

三宗地周边多是产业园，生活配套建设一般，不过三宗地配备了逾8万平的商业，未来业主生活还是会得到极大改善的。

焦点评地

当市场趋于稳定甚至下行阶段，开发商资金链收紧的同时，理智拿地则成了平稳过河的最优船票。

8月份拍出的6块地里，中海所得地块属于近年来亦庄拍出的唯一一宗不限价纯商品房用地，相比较周边局限于“7090”政策的限竞房，富有足够的开发空间，因此备受房企青睐；而8月底拍出的顺义3宗地，位置偏远、居住环境差强人意，还附属了商业医疗等配套设施，开发商利润低，自然竞价热情不高。

因此，开发商热情与否，除了自身资金实力外，重点还在于待拍地块价值几何？

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