2020买房该从哪几方面思考入手？

库存居高，2020如何买房？

2019年12月30日，新浪买房群里问的最多的还是：2020，我买不买？

一天后，规自委7星连出，7块土地中除了1枚共产，其余，无论是通州、大兴，还是城六区的石景山，全部不限价！乐居第一时间跟进，在我们@北京房产 的这条微博下，问题全部变成了：2020，我买谁？

所以，我们按照以下提纲，盘盘2019楼市，捋出买房思路~：

1.挑饭馆，哪儿人多咱选哪儿；买房子，谁是销冠咱买谁

——北京住宅成交排行榜-数据来自@地产营销人

2.新房2019成交，上涨50%，谁在买北京房？

——北京成交热力图（前三区排行榜）

3.短期看政策，中期看货币，长期看市场。

2020买房人必看政策，以及总结。

谁是销冠咱买谁

由于共产房和商办并不是北京大多数买房人的普遍选择，因此，让我们抛除这两种形态来看今年的北京楼市。2019年北京住宅新增供应49168套，同比上涨9%；成交37318套，上涨51%；成交面积498.9万㎡，上涨45%；成交均价53402元/㎡，上涨2%；成交金额2664.23亿元，上涨48%。

榜单前十中，绝大部分房源已经售罄。尚有尾房可选的，有如下几个楼盘：

中海寰宇天下-占尽天时地利人和。天时：限竞房时代，纯商品房备受青睐；地利：首钢产业园、首都西大门利好加持。人和：石景山本区内置业改善需求，地缘性很强，基本不跨区，这也是户型、品质都差强人意的远洋山水能长期均价维持在7-10万的原因。

金府大院-地处南中轴核心要地，享南城利好，靠近新宫地铁站，以五朝皇家园林，匠筑低密城市院落，整合泰禾豪宅领域深厚功力+医疗、教育、文化等全脉资源，备受认可。

葛洲坝北京紫郡兰园-海淀供应稀缺，翠湖科技园板块自然环境绝佳、产业发展占优、汇集名校。作为其中唯一全洋房社区新盘，无“高低配”，以高品质在诸同质化产品中突围。 

2020购房指南

回到年初一口气出的6块不限价地，这是否意味着风向变了？没买限竞，就要扼腕叹息，赶紧凑钱入市是正事儿？也未必。多位房企高管表示，企稳时代，面粉定量、面粉定价、面包定价，环环相扣，谨慎出手最安全。

2020买房该从哪几方面思考入手？此外，针对对买房人，结合多方意见，我们还梳理出以下几点建议：

  a.东西城，首都功能核心区，占有资源优势的小区仍然值得买。教育医疗有保障，自住舒服，向外规划不代表空心化。其他区是规划未来，中心区是让现有资源更充沛利用。

  b.中心区外，如果想城区买房，满足本身通勤等诉求后，自住买海淀（低密、产业集中、教育配套）、投资保值看朝阳——闭眼买房、几年翻倍的行情不再，投资诉求就既包含稳步增值的房价，也包含租金回报。“国际朝阳”符合这一诉求。

  c.目前北京刚需总价成交在400w，此价格依然可在丰台购置不错的二手房。参考丽泽发展战略，马家堡、草桥，这些片区，落一套自住的二手房，稳啊老铁。之前也提到了，丰台区是2019新房成交最热区域。

  不过，成交最高，并不意味着区域发展最好，它只和放量有直接关系。这里倒是对房主有个建议，您手里的丰台老破小，建议最近几年换换，因为品质更高的二手房源将在几年后涌入市场。

  d.通州区双限，人群有限。如果符合其购买资格，自然优先选通州（运河＞北苑），台湖与副中心关系不大。买台湖只为国贸上班，自住。因为租金同样PK不过朝阳区。

  e.海淀、朝阳、丰台，三个城区说完。预算更少的，考虑这两个区：石景山VS大兴，此刻，城区反而PK不过郊区。当然，同样价格的限竞房，依然选石景山。

但二手房不同，石景山同品质的次新房，价格几乎是大兴的1.5倍，不如一步到位在大兴。黄村、西红门、高米店，现在一步到位的100-140面积段的次新房，5-7年后，将是这一波70/90需求升级后的追捧对象。

另一方面，大兴区未来重要税收点：机场（承接国际化诉求）、黄村火车站（承接京津冀一体化）。即使经开区剥离，也足够讲故事。

2020年，北京楼市更多精彩，我们将与您一同见证。（乐居房产）

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